Makalah Bahasa Indonesia tentang Properti

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Hampir semua orang percaya menabung itu baik. Saya atau bahkan mungkin anda pasti pernah diajarkan untuk selalu menabung sewaktu masih menginjak Taman Kanak-kanak atau Sekolah Dasar. Saya bahkan masih ingat, saat pertama kali menabung dengan mempunyai celengan. Waktu itu saya senang sekali ketika celengannya sudah penuh dan saya mengambil palu untuk saya pecahkan. Uang dari celengan itu,  saya belikan mobil remote control yang sedang nge-tren saat itu. Saya benar-benar merasa bahagia dan bangga saat itu karena pada waktu itu saya adalah satu-satunya anak yang sanggup membeli remote control dengan tabungan saya sendiri dan bukan hasil dari rengekan ke orangtua. Dari pengalaman itu saya mendapat pelajaran berharga bahwa menabung itu adalah cara yang bisa saya lakukan untuk bisa membeli apapun yang saya mau.

Namun, pada abad ke-21 ini, menabung menjadi sesuatu yang sudah tidak menarik lagi. Hal ini ada dikarenakan nilai uang yang tabung atau depositokan akan terus menyusut dibandingkan dengan nilai inflasi ataupun kenaikan harga barang. Jadi, bukannya membuat tabungan anda semakin bertambah tetapi justru membuat uang anda semakin berkurang. Untuk itulah, diperlukan instumen pilihan investasi lainnya yaitu properti.

Oleh karena itu, Makalah ini dibuat dengan tujuan untuk memberikan pengetahuan tentang dunia properti agar nantinya anda dapat memilih instrumen investasi apa yang cocok bagi masa depan keuangan anda.

1.2 Rumusan Masalah

1. Apa yang dimaksud dengan properti

2. Bagaimana prospek investasi properti di Indonesia

3. Mengapa harus memilih properti sebagai pilihan investasi

1.3 Tujuan Penulisan

1. Agar pembaca dapat mengerti tentang properti

2. Agar pembaca tahu tentang prospek berinvestasi properti di Indonesia

3. Agar pembaca tahu mengapa harus memilih properti sebagai pilihan investasi

1.4 Manfaat

Saya berharap makalah ini dapat bermanfaat bagi setiap pihak yang ingin menggunakan properti seperti calon investor, konsumen, dan para pengembang properti yang ingin berkecimpung di dunia properti.

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA

Kiyosaki (2001) mengatakan “Orang miskin dan orang kelas miskin terus bergelut dengan pengeluaran (expense) dan utang (liability) mereka, sedangkan orang kelas kaya terus menggulung kekayaan mereka dengan memperbesar kolom aset mereka. Dan salah satu cara untuk menggulung aset adalah dengan properti.

BAB 3 PEMBAHASAN

3.1 Pengertian Properti

Menurut Wikipedia berbahasa indonesia, properti menunjuk kepada sesuatu yang biasanya dikenal sebagai entitas dalam kaitannya dengan kepemilikan seseorang atau sekelompok orang atas suatu hak eksklusif. Bentuk yang utama dari properti ini adalah termasuk real property (tanah), kekayaan pribadi (personal property) (kepemilikan barang secara fisik lainnya), dan kekayaan intelektual.

Hak dari kepemilikan adalah terkait dengan properti yang menjadikan sesuatu barang menjadi "kepunyaan seseorang" baik pribadi maupun kelompok, menjamin si pemilik atas haknya untuk melakukan segala suatu terhadap properti sesuai dengan kehendaknya, baik untuk menggunakannya ataupun tidak menggunakannya, untuk mengalihkan hak kepemilikannya.

3.2 Prospek Investasi Properti Di Indonesia

Krisis keuangan dunia yang dimulai terjadi di Amerika Serikat ditandai dengan kejatuhan Lehman Brothers, dapat dikatakan bahwa hampir semua bagian dunia terkena imbasnya, baik pasar saham, perbankan, maupun penurunan nilai mata uang. Dalam hal ini termasuk penurunan devisa yang diakibatkan oleh terkikisnya pasar ekspor, terutama produk konsumsi barang ke Amerika Serikat yang merupakan pasar terbesar bagi berbagai produk dari Asia termasuk Indonesia.

Lalu, bagaimana pengaruhnya terhadap investasi di sektor properti di Indonesia? Menjawab pertanyaan tersebut, berikut beberapa sudut pandang dari pemerintah, konsumen, pengembang, investor.

3.2.1 Properti Dilihat dari Sudut Pandang Pemerintah

Saat terjadi krisis keuangan dunia, pemerintah telah dapat mengantisipasi dengan menjalankan fungsinya dengan baik, yakni sebagai regulator dengan membuat peraturan yang arif dan tegas. Fungsi lain dari pemerintah adalah sebagai stimulator, antara lain dengan mengalokasikan anggaran untuk menstimulasi pembangunan rumah bersubsidi, rusunami dengan segala sarana dan prasarana terus ditambah alokasi anggarannya.

Pemerintah juga berhasil menjaga stabilitas moneter khususnya tingkat suku bunga yang tidak sampai melonjak tajam, terlebih lagi kredit pinjaman tetap dapat direalisasikan. Oleh karena itu, hal ini dapat dijadikan sebagai “pengungkit” (leverage) agar sektor-sektor lain di luar industri properti ikut bergerak stabil.

3.2.2 Properti Dilihat dari Sudut Pandang Konsumen

Konsumen adalah pangsa pasar terbesar di dunia properti. Biasanya mereka membeli properti bukan untuk spekulasi, melainkan untuk dijadikan tempat tinggal atau tempat untuk menjalankan usaha (skala kecil atau menengah).

Di Indonesia, konsumen properti sangat bergantung kepada pihak perbankan untuk membeli rumah dengan cara kredit. Survei dari Bank Indonesia, pada 2008 ketika suku bunga 12%-15% menunjukkan bahwa konsumen yang menggunakan pembiayaan rumah melalui KPR mencapai 73,6%.

Ini memperlihatkan bahwa tingkat suku bunga KPR di Indonesia yang relatif tinggi saat itu, menyebabkan perbankan cukup selektif dalam memberikan KPR kepada perorangan dengan prosedur yang konservatif untuk melakukan assesment atau penilaian atas kemampuan bayar konsumen. Sementara itu, secara psikologis menyebabkan konsumen berhati-hati dalam memanfaatkan KPR jika tidak perlu sekali atau tidak terdapat kemampuan membayar kredit KPR tersebut. Untuk mengantisipasi gagal bayar dari konsumen, perbankan bekerja sama dengan pengembang membuat memorandum of understanding (MoU) atau kesepakatan tentang “buy back guarantee” yakni pihak pengembang akan mengambil alih properti apabila konsumen tidak mampu membayar. Kemudian, properti tersebut akan dijual kembali ke pasar, konsumen yang lain, atau investor.

3.2.3 Properti Dilihat dari Sudut Pandang Pengembang

Mengacu pendapat maestro properti nasional yakni Ir. Ciputra, yang mengibaratkan bahwa terjun ke bisnis properti adalah bagaikan mengikuti lomba lintas alam (cross country). Artinya, setiap pengembang harus memiliki tenaga yang tangguh, nafas yang panjang, serta kemampuan berpikir (mindset) untuk melihat masa depan dengan visi yang jelas.

Oleh karena itu pola pembiayaan properti berubah sejak 2003, karena dibiayai dengan modal sendiri serta hasil penjualan yang telah dimulai sejak pembangunan proyek belum dimulai (masih berupa gambar). Para pengembang cukup berhati-hati dalam melakukan ekspansi dan pengembangan usaha. Rencana-rencana bisnis yang sudah disusun kemudian dievaluasi kembali dengan mempertimbangkan kondisi-kondisi saat itu, karena adanya krisis keuangan dunia. Prediksi dan asumsi beberapa tahun kedepan juga dibuat guna mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan seperti yang terjadi pada 1997.

Disisi lain, krisis global kali ini menyebabkan pengembang yang belum memulai pekerjaan konstruksi berpikir ulang untuk melanjutkan proyek atau menundanya. Jika dilanjutkan, spesifikasi properti (bahan-bahan material) diturunkan, karena arus kas menjadi pertimbangan utama. Sudah bukan rahasia, pada saat krisis para kontraktor sering membeli harga yang bersaing, asal perusahaan dan karyawan dapat melalui masa-masa tersebut. Sementara, pemasok material bersedia di utangi dengan tempo yang lebih panjang, karena melemahnya permintaan, baik lokal maupun ekspor.

Bagi pengembang yang sudah terlanjur berada di tengah-tengah bagian konstruksi, tidak ada kata mundur. Hal yang dapat dilakukan adalah memperlambat pembangunan dan melakukan project rescheduling atau mengatur ulang jadwal proyek dengan memperpanjang masa pembangunan.

Oleh karena itu, jika berhenti membangun artinya mereka bersiap kehilangan kredibilitas di mata konsumen, kontraktor, pemasok material, lembaga keuangan, dan lembaga perbankan. Sementara, pengembang yang berhasil melanjutkan pembangunan akan semakin bersinar dan memiliki kesempatan menangguk keuntungan yang lebih besar dengan memanfaatkan jeda waktu antara pembangunan proyek dan penjualan/penyerahan properti yang akan menjadi suplai utama produk di pasar properti saat pengembang yang lain masih belum memulai.

3.2.4 Properti Dilihat dari Sudut Pandang Investor

Sebagai suatu investasi, sesungguhnya properti merupakan yang terbaik jika dibandingkan dengan instrumen investasi lainnya. Para pakar dan praktisi properti menyatakan bahwa investasi jenis ini selalu memberikan keberuntungan lebih besar daripada jenis bisnis lain yang ada saat ini. Tidak ada yang dapat membendung pertumbuhan properti tidak juga inflasi atau resesi.

Meskipun demikian, hal yang perlu dikaji ulang oleh para investor adalah pemanfaatan momentum krisis dengan bijaksana, yakni mengumpulkan investasi properti dengan “harga murah” dan jangan tamak sehingga dapat menjadi “pemenang” ketika keadaan normal kembali dan pasar kembali optimal.

Hal ini juga berlaku bagi investor-investor individual dengan skala kecil yang menguasai properti, seperti rumah, kavling di lokasi perumahan strategis, ruko, atau kios di kompleks pusat perbelanjaan. Hilangnya peluang (opportunity loss) yang terjadi selama krisis akan dibebankan pada harga properti di saat kondisi kondusif, sehingga terdapat kenaikan yang signifikan sebagai akibat akumulasi “kerugian” dan “biaya investasi” sebagai beban bagi end user (pengguna akhir). Hal ini menyebabkan harga properti secara pasti melewati tingkat inflasi atau depresiasi rupiah yang disebut sebagai capital gain.

Investasi di sektor properti tidak memerlukan pengetahuan yang rumit seperti instrumen investasi yang lainnya. Sejauh ini, dalam sejarah perkembangan properti di indonesia, belum pernah ada pengembang yang menawarkan penurunan harga properti (dalam arti yang sesungguhnya). Bagi para investor, panduan berinvestasi di sektor properti tetap sama yaitu lokasi tanah yang baik dan strategis, harga yang “murah”, sudah terbangun atau pasti terbangun hingga selesai, dibangun oleh pengembang yang kredibel dan memiliki komitmen juga kualitas yang sesuai. Tak kalah penting yang perlu diperhatikan dalam berinvestasi properti adalah properti tersebut harus bebas dari masalah dan sengketa hukum serta tidak rawan banjir.

3.3 Alasan Memilih Properti sebagai Investasi

Setidaknya terdapat 10 alasan yang menguntungkan untuk meningkatkan portofolio aset, ketika anda memilih untuk mulai berinvestasi di bidang properti.

3.3.1 Nilai Investasi Selalu Naik

Apakah anda pernah mendengar harga tanah turun? Dibandingkan dengan beberapa tahun lalu saat pertama kali membeli tanah tersebut? Bahkan, saat krisis ekonomi melanda pada 1997, nilai properti ketika dijual masih lebih tinggi harganya jika dibandingkan dengan beberapa tahun lalu saat pertama kali dibeli, bahkan langsung melonjak tajam setelah krisis meredam.

Contoh sederhananya sebagai berikut. Berapa harga properti sewaktu anda membeli? Misalnya melalui pengembang. Kemudian bandingkan dengan harga beberapa tahun kemudian meskipun kondisi ekonomi sedang terpuruk. Berapa presentase kenaikan harganya? Jawabannya adalah kenaikan harga properti selalu lebih tinggi daripada tingkat inflasi.

3.3.2 Tidak Harus Membayar Semuanya

Misalnya, anda ingin membeli properti senilai 200 juta. Apakah anda harus mempunyai dana tunai sebanyak 200 juta? Tentu tidak, anda cukup menyediakan dana 10% (10 juta) atau 20% (20 juta). Kekurangannya bisa anda dapatkan melalui lembaga keuangan (bank) dengan cara KPR

Bahkan dengan cara dan strategi tertentu, anda dapat menggunakan dana dari pihak lain untuk membayar DP (Down Payment) dan anda tetap memiliki properti tersebut.

3.3.3 Kontrol sepenuhnya di tangan anda

Apakah anda dapat mengontrol harga saham, obligasi, reksadana, atau paper asset lainnya? Dengan instrumen properti, anda dapat menentukan harga jual dan mengatur sendiri. Hargapun bisa dinaikkan dan diturunkan dalam kondisi tertentu. Hal yang sangat berbeda dengan bisnis lainnya, properti dapat menghasilkan uang secara terus menerus tanpa harus dijual. Misalnya, disewakan atau refinancing (pembiayaan kembali via bank atau lembaga keuangan).

3.3.4 Untung Di Saat Membeli

Anda pasti bingung membaca judul diatas dan bertanya “mana ada bisnis untung saat membeli, jelas-jelas membeli mengeluarkan uang/mengurangi penghasilan?”. Coba anda simak dan perhatikan dengan seksama ilustrasi sederhana berikut ini.

Misalnya, harga pasar suatu properti dengan ukuran tanah dan luas bangunan tertentu di lokasi real estate seharga 100 juta dan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dari properti tersebut sebesar 80 juta. Namun, karena penjual sangat memerlukan uang kontan, properti tersebut dijual kepada anda seharga 70 juta.

Berarti “nilai buku” atas properti pada saat membeli, sudah mengantongi keuntungan 30 juta (100 juta – 70 juta). Jika anda langsung menjualnya saat itu juga, “nilai riil” keuntungan yang anda peroleh adalah 30 juta. Bandingkan dengan investasi pada bisnis lain yang keuntungannya baru diperoleh setelah bebarapa bulan kedepan.

3.3.5 Nilai Jual Bertambah dengan Modal Minimal

Nilai properti dapat ditingkatkan dengan cara-cara sederhana. Misalnya dengan renovasi, properti yang tadinya tampak kusam hanya dengan melakukan cat ulang akan tampak lebih baru. Berarti, anda sudah dapat meningkatkan nilai jualnya.

3.3.6 Memperoleh Uang Tanpa Menjual

Mendapatkan uang tanpa menjual properti dapat dilakukan dengan cara “refinancing” (pendanaan/pembiayaan kembali). Anda cukup mengundang pihak “appraisal” (penilai properti) untuk menilai kembali harga properti saat ini. Hasil dari kenaikan penilaian itu dapat gunakan untuk memperoleh dana segar guna membeli properti berikutnya.

3.3.7 Dua Keuntungan Sekaligus

Ada dua keuntungan saat memiliki properti yaitu adanya capital gain dan cashflow. Capital Gain adalah keuntungan atau selisih nilai kenaikan dari investasi awal dengan nilai investasi akhir. Misalnya, Anda membeli sebuah properti seharga 500 juta dua tahun yang lalu dan saat ini nilai properti tersebut sudah menjadi 1 miliar. Artinya, ada kenaikan nilai atau potensi keuntungan sebesar 500 juta atau 50% selama dua tahun. Itulah yang dimaksud dengan capital gain. Pertanyaan selanjutnya, jika kita menabung di bank atau deposito sejumlah 500 juta dua tahun yang lalu, hari ini nilai uang kita yang 500 juta itu apakah masih naik atau tidak?  Tentunya naik, Namun, nilainya kecil sekali. Bahkan, dibandingkan dengan nilai inflasi dan kenaikan harga harga barang, masih kalah jauh.

Sedangkan Cash Flow adalah arus kas atau penghasilan dari investasi yang kita lakukan. Dalam hal investasi properti, cash flow bisa serupa uang sewa atau penghasilan yang diperoleh dari properti tersebut. Jika kita memiliki sebuah properti kemudian disewakan, dikontrakkan, dijadikan tempat kos, tempat parkir umum, dijadikan bisnis diatasnya atau apapun bentuknya, yang pasti properti tersebut dibuat bekerja untuk mendapatkan penghasilan secara rutin atau cashflow.

3.3.8 Menghemat Waktu

Bisnis properti tidak memerlukan kehadiran anda setiap hari untuk mengontrolnya. Misalnya, Anda memiliki properti sewaan. Anda hanya perlu setahun sekali meninjau properti sekaligus menagih uang sewa tahunan dari penyewa.

Jika anda memiliki rumah kos, anda cukup mempekerjakan orang untuk mengontrol rutinitas harian dari pengguna kos atau mendatangi tempat kos sebulan sekali untuk menerima iuran dari anak kos.

3.3.9 Mudah Dijaminkan Kepada Bank

Jika anda memerlukan dana pinjaman dan mengajukan permohonan kepada bank, menurut anda jaminan jenis apakah yang diminta oleh pihak bank.? Ya, propertilah jaminannya.

Oleh karena itu, pihak bank sangat paham bahwa resiko investasi properti jauh lebih rendah dibandingkan dengan beragam jenis investasi lainnya. Hal ini dapat dibuktikan dengan semakin rendahnya suku bunga pinjaman KPR dibandingkan dengan suku bunga kredit lainnya.

3.3.10 Sarana Tercepat Mengumpulkan Aset

Coba anda simak perumpamaan berikut ini. Misalnya, Anda memiliki uang 200 juta tunai. Kira-kira berapa banyak properti yang bisa anda beli?

Jika pihak bank memperbolehkan cukup membayar 20% sebagai down payment dari total harga properti, untuk properti dengan nilai 500 juta, anda cukup membayar 100 juta. Jadi, dengan uang anda 200 juta anda dapat memperoleh dua unit properti senilai 1 miliar dengan harga masing-masing 500 juta/unit dan down payment 20% dari harga properti.

Jika pihak bank hanya mengisyaratkan 10% dan harga properti sebagai down payment, anda dapat memiliki 20 unit properti dengan 100 juta/unit hanya dengan modal 200 juta dan masih banyak kemungkinan yang lainnya. Semuanya tergantung pada kemampuan anda dalam menganalisis situasi, kondisi, dan lokasi suatu properti.

BAB 4 PENUTUP

4.1 Simpulan

Properti merupakan salah satu insrumen investasi yang baik bagi masa depan kita. Pengetahuan yang baik tentang properti tentu saja dapat sangat bermanfaat bagi siapapun yang ingin berkecimpung di dunia properti. Semoga makalah ini dapat bermanfaat bagi para pembaca.

DAFTAR PUSTAKA

Buku

Kiyosaki, Robert, Cash Flow Quadrant, Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama,

2001

Lo, Benny, Property Moderat, Yogyakarta: Andy Publisher, 2010

Roos, Dolf de, Phd, Real Estate Riches: Kiat Menjadi Kaya Menggunakan Uang

Bankir Anda, Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama

Santoso, Budi, Profit Berlipat dengan Investasi Tanah dan Rumah, Jakarta: Elex

Media Komputindo 2008

Internet

id.wikipedia.org/wiki/properti

diakses pada tanggal 27/05/2014 jam 09.46